Вскрытие квартиры при аварийной ситуации. Доступ к общедомовому имуществу: проблемы и их решение

Понятие «многоквартирный дом» (МКД) подразумевает объект недвижимости, состоящий из нескольких квартир (как минимум двух), у каждой из которых имеется собственный выход на один или разные земельные участки. В данной недвижимости обязательно имеются помещения, предназначенные для общего пользования.

Вопросы, рассмотренные в статье:

На каких условиях предоставляется доступ к общедомовому имуществу.
Какие проблемы возникают у УК при получении доступа к общедомовому имуществу в квартире.
Как можно решить проблемы доступа к общедомовому имуществу в квартире.
Что делать, если доступ к общедомовым стоякам ограничен собственником.
Почему провайдерам следует ограничить доступ к общедомовому имуществу.

Для обеспечения комфорта каждого из жителей МКД управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) должна гарантировать наличие доступа к общедомовому имуществу, что позволит осуществлять своевременный контроль и ремонт установленного оборудования. В данной статье мы расскажем о том, к каким объектам общедомового имущества и каким образом должен быть обеспечен доступ.

На каких условиях осуществляется предоставление доступа к общедомовому имуществу

Доступ к общедомовому имуществу обеспечивается для всех собственников жилья в МКД. Также доступ к общедомовому имуществу должен быть у работников УК, ТСЖ и ЖСК и т. д. К таким объектам относятся:

технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей и пр.;
оборудование, установленное в квартирах на общих стояках системы отопления, канализационной системы, водопровода.

Собственники (или наниматели) жилья должны обеспечить доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в их квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами. Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтно-аварийных работ – это повод для обращения в суд. Собственники, препятствующие проведению такого рода работ, обычно объясняют свою позицию тем, что они как владельцы сами должны решать каким образом распоряжаться своим имуществом.

Если дело дойдет до суда, то нужно быть готовым к тому, что ремонтной организации наверняка позволят осуществлять работы в квартире. Далее объясним почему. В ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что владелец обладает правом владения, пользования и распоряжения своей собственностью. То есть он может сам решать, что делать со своей квартирой, если это не противоречит закону, НПА, а также не нарушает прав и интересов иных лиц.

В Конституции говорится о том, что, реализуя свои права и свободы, человек не может нарушать права и свободы других лиц. Итак, реализуя права собственника квартиры, нельзя нарушать интересы и права иных лиц, иначе речь пойдет о злоупотреблении правом.
При рассмотрении судом иска об отказе в доступе в квартиру лиц, осуществляющих ремонт объектов общедомового имущества, будет установлено нарушение ответчиком прав собственников жилья данного МКД. Таким образом, суд постановит обеспечить доступ к общедомовому имуществу.

В пунктах 10–12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491,говорится о следующем: содержание общедомового имущества должно осуществляться с учетом требований законодательства РФ; инженерные коммуникации, приборы учета и иное оборудование, являющееся общедомовым имуществом, должно быть доступным для предоставления коммунальных услуг всем лицам, проживающим в МКД (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам).

Содержать общедомовое имущество (в зависимости от состава, особенностей конструкции, физического износа и технического состояния, геодезических и природно-климатических условий местонахождения МКД) означает осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации. Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД).

Суд может установить, что ответчик не соблюдает установленные законом обязанности, нарушая своими действиями права иных лиц, таким образом будет вынесено решение об обеспечении доступа ремонтной бригады в квартиру.

Подать иск в суд можно в том случае, если один из собственников нанес ущерб другим владельцам квартир в МКД либо общедомовому имуществу. Также иск в суд может быть подан для того, чтобы предупредить возникновение ущерба.

Если доступу ремонтной бригады в квартиру препятствует наниматель, то собственник жилья должен подать на него заявление в суд, так как именно он несет ответственность за содержание общедомового имущества. Если доступу препятствует сам собственник, то иск в суд может подать ТСЖ или управляющая компания, предоставляющая свои услуги на основании договора с товариществом.

Подать заявление в суд может лицо, имуществу которого был нанесен ущерб действием/бездействием соседа. Данный иск будет представлять собой требование не доступа к общедомовому имуществу, а возмещения ущерба (в соответствии с Жилищным кодексом).

При подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу необходимо будет доказать необходимость проведения работ на территории данной квартиры.

Таким образом, права собственника жилья в МКД не могут быть нарушены безосновательно.

Вопрос допуска в жилое помещение и проблема первого крана

С какими проблемами может столкнуться УК, пытаясь получить доступ к общедомовому имуществу в квартире

Как бы то ни было странно, но сейчас ответственными за исправность запорно-регулировочных кранов в квартирах являются управляющие организации. Однако УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК крайне редко пользуются кранами в квартирах, а беспрепятственного доступа в жилье у них и вовсе нет. Таким образом, в случае необходимости выполнения плановых либо аварийных работ данным организациям необходимо просить у собственников предоставления доступа в квартиры к общедомовому имуществу.

Верховный суд разбирался в споре УО с оператором связи за право собственников помещений решать, как использовать общее имущество МКД. Суд постановил, что решения одного собственника недостаточно для установки оборудования в МКД.

Следует отметить, что не все собственники понимают необходимость проведения таких работ и поэтому не всегда впускают к себе в квартиры ремонтные бригады. А есть такие владельцы жилья, которые живут совсем не там, где прописаны.

Общедомовым имуществом являются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, которые включают в себя:

стояки и их ответвления до первого отключающего устройства, находящегося на ответвлениях от стояков;
отключающие устройства;
общедомовые приборы учета расхода воды;
первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

Данный перечень взят из п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества). Однако в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, содержать запорную арматуру в квартирах должны собственники и наниматели жилья в МКД. В Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2014 № 290, говорится о том, что управляющая организация должна осуществлять ремонт/замену водоразборных приборов (смесителей, кранов и т. п.), являющихся общедомовым имуществом МКД.

Отметим, что организация, обеспечивающая поступление ресурсов в МКД, не обязана следить за состоянием запорной арматуры в техническом подвале здания, что объясняется отсутствием у нее постоянного доступа к данным устройствам (доступ есть у управляющей компании, которая и следит за состоянием оборудования). Обратим внимание на то, что именно запорная арматура является самым уязвимым элементом системы отопления, холодного и горячего водоснабжения.

Постоянный доступ к крану имеется только у собственника квартиры, поэтому он может самостоятельно осмотреть его и обратиться в управляющую организацию при обнаружении каких-либо неисправностей.

Еще 20 лет назад на регистрах системы отопления запорно-регулировочные краны не устанавливались. В соответствии с техрегламентами все вентили следует проворачивать несколько раз в год, иначе они заржавеют в жесткой воде и станут непригодными для использования. Если запорный кран будет поврежден, то произойдет серьезная авария с крупным материальным ущербом.

Так, 08.09.2010 Ленинский районный суд Нижнего Новгорода постановил взыскать с ТСЖ 1 098 244 руб. в пользу собственника, имущество которого пострадало из-за разрыва шарового крана.

Если у ТСЖ нет собственного имущества и дополнительного дохода, то компенсировать ущерб придется участникам товарищества. Таким образом, есть смысл в ликвидации жилищного объединения. Точно также можно аргументировать финансовую устойчивость УО.

Приведем показательный пример, по которому было дано кассационное определение Нижегородского областного суда от 23.11.2010 по делу № 33–10342.

Ситуация. Поломался центральный стояк подачи холодной воды, на его отводе в квартиру после крана оторвало фильтр грубой очистки вместе с нижней резьбой крана.

Позиция истца (собственника помещения). Квартира была затоплена из-за разрыва внешней резьбы на корпусе первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки от центрального стояка подачи холодной воды, находящегося в квартире.

Запорно-регулировочный кран, который был передан для экспертизы, оказался неисправен, так как был изготовлен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТу для изготовления кранов. Выявлено, что в кране мог произойти разрыв внутренней резьбы в корпусе.

Позиция ответчика (ТСЖ). Разорвана внешняя резьба первого запорно-регулировочного крана, за которую несет ответственность истец.

Судебное решение. Решение районного суда о взыскании ущерба с ТСЖ оставлено без изменения, кассационная жалоба ТСЖ – без удовлетворения. Суд постановил, что на основании п. 5 Правил содержания общего имущества, первое отключающее устройство и первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков являются общедомовым имуществом, являющимся зоной ответственности ответчика.

Пояснение, что разорвалась внешняя резьба первого запорно-регулировочного крана, не имеет юридического значения, так как резьба является составной частью механизма.

Иногда специалисты предлагают утвердить на общем собрании собственников состав общего имущества без запорно-регулировочных кранов в квартирах. Однако для судов это не является аргументом. Таким образом, организация, управляющая МКД, не обходится без помощи экспертов.

Приведем несколько примеров формулировок из экспертных заключений:

Резьбовая часть присоединенного патрубка шарового крана в квартире поломалась по причине механического воздействия или в результате неправильного монтажа водопровода холодного водоснабжения из металлополимерных труб (или сразу обе причины).
Исследуемый кран был произведен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТу для изготовления кранов. Корпусы кранов и запорный шар должны изготавливаться из специальных марок латуни в соответствии с ГОСТ 1020–97 «Латуни литейные в чушках», также они должны иметь антимагнитные свойства.

Как можно облегчить доступ к общедомовому имуществу в квартире

Для того чтобы контролировать исправность стояков и запорной арматуры в жилых помещениях, управляющим организациям приходится до 4 раз в год осуществлять их плановые осмотры.

На самом же деле службам, проверяющим исправность газового оборудования, вентиляций и дымоходов, удается попасть максимум в 30 % квартир.

В соответствии со ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 Жилищного кодекса РФ собственники и наниматели квартир имеют право на неприкосновенность жилья. Прямого доступа в квартиры граждан управляющие организации по закону не имеют.

Однако при помощи суда доступ в квартиру получить можно.

Владелец жилья может осуществлять со своим имуществом любые действия, не идущие вразрез с законом, правами и свободами иных лиц (ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ).

Были случаи, когда собственников, уклоняющихся от получения уведомлений, через суд принуждали обеспечить доступ в жилое помещение. При принятии такого рода решения суд руководствуется следующими положениями закона:

государственные и муниципальные жилищные инспекторы с согласия собственников могут заходить в их квартиры с целью обследования, исследования, испытания, расследования, экспертизы и прочих контролирующих мероприятий (ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса РФ);
исполнитель КУ может требовать допуск в жилое или нежилое помещение в предварительно оговоренное с собственником время (периодичностью до 1 раза в 3 месяца) с целью проведения ремонта, проверки и осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (подп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений);
собственник жилья обязан допускать представителей исполнителя КУ и органов госконтроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений).

Прежде чем осуществлять техосмотр, каждого из собственников нужно об этом уведомить лично и заранее. Необходимо оговорить дату и время посещения под подпись или заказным письмом с уведомлением. Проверено, что обычное размещение информации на доске объявлений не приносит результатов.

Исполнитель КУ в случае аварии должен получить доступ в любое время без ограничений.

Мнение эксперта

Как жильцы злоупотребляют конституционным правом на примере

Михаил Булкин,

председатель правления ТСЖ «ЖСК-65»

В июне 2015 г. результате поломки стояка холодной воды в жилой квартире залило нижние этажи МКД. В квартире, где произошла авария, живет одинокая пенсионерка, которая не открывает дверь.

Предписание о допуске было размещено на двери квартиры, в почтовом ящике и даже отправлено заказным письмом, но в руки его вручить не представлялось возможным. На помощь пришли соседи, члены совета дома, но результатов это не принесло.

Были случаи, когда соседи случайно встречали старушку и договаривались с ней о дате проведения ремонта, однако в условленное время доступа в квартиру так и не предоставлялось. Сообщили о сложившейся ситуации участковому, но для взлома квартиры оснований у него не было.

Из-за сложившейся ситуации в течение нескольких месяцев вода в квартиры дома поступала только в определенные часы, так как в противном случае происходил залив нижних этажей.

Управляющая компания собрала документы и подала иск в суд. Через некоторое время собственницу аварийной квартиры смогли уведомить о дате и времени рассмотрения дела. Через два месяца после обращения в суд наконец получилось добиться доступа в помещение. Ремонтные работы длились всего три часа.

Такие ситуации встречаются крайне редко, но зато являются показателем того, как могут злоупотреблять конституционными правами некоторые граждане.

К сожалению, на рынке сантехнического оборудования присутствует большое количество подделок, что увеличивает риски УО.

Таким образом, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК сами не изготавливают, не покупают, не монтируют краны, сотрудники данных организаций никаким образом не способствуют их поломке, однако УО обязаны в полной мере компенсировать причиненный в результате поломки арматуры ущерб.

Получается, что законодательные органы должны внести определенные изменения в п. 5 Правил содержания общего имущества, иначе УО и жилищные объединения будут необоснованно находиться под угрозой банкротства и ликвидации».

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: требования и ответственность

Что делать, если собственник не предоставляет доступ к общедомовому имуществу

Ремонтируя свои квартиры, собственники нередко ограничивают доступ к общедомовому имуществу – стоякам канализации, пряча их под гипсокартоном, поверх которого выкладывают плиту. Таким образом, стояки можно увидеть лишь через маленькие ревизионные окошки, что, безусловно, исключает возможность полноценного их осмотра и дальнейшего ремонта при необходимости. Зачастую УО (ТСЖ) рассуждают следующим образом: если стояки невозможно рассмотреть должным образом, то в случае возникновения аварийных ситуаций обслуживающая организация не будет нести ответственности за произошедшие события. У собственников жилья также есть мнение, что если придется демонтировать гипсокартонные короба, то расходы на проведение восстановительных работ должны оплатить УО/ТСЖ. Однако оба суждения ошибочны.

Обращаем ваше внимание на то, что при подписании договора управления МКД есть смысл сразу оговорить обязанности собственников, касающиеся предоставления доступа в квартиру, это позволит осуществлять своевременный осмотр сантехники, ее ремонт в случае необходимости, а также снимать показания с приборов учета.

УО (ТСЖ) обязуется следить за состоянием общедомового имущества, для чего ей нужно осуществлять регулярные его осмотры, собственник же обязан предоставить доступ УО (ТСЖ) к общедомовому имуществу. Например, п. 10.6 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109) обязуют обеспечить доступ к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

В случаях, когда общедомовые сети невозможно рассмотреть из-за установленного на них короба, необходимо выписать в адрес собственника предписание о демонтаже препятствующей конструкции. Собственника также нужно уведомить об ответственности, последующей за невыполнением предписания (под подпись или заказным письмом). Есть смысл донести до владельца квартиры информацию о том, что, в соответствии с п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, на собственников возлагается ответственность за содержание общедомового имущества. На основании п. 1.4 ПиН ТЭЖФ граждане и юридические лица обязаны пользоваться квартирами, подсобными помещениями и оборудованием, не ущемляя прав и свобод иных лиц.

Важно, чтобы на случай судебного разбирательства у управдома были документы, подтверждающие то, что он принимал меры по предотвращению возникновения аварийных ситуаций.

Пример

Имелось достаточно много доказательств обращения ТСЖ к владельцу офиса с просьбой обеспечить предоставление доступа к общедомовому имуществу (сети ГВС, ХВС, канализации, отопления), для чего требовалось проведение демонтажа подвесного потолка, коробов, кафельной плитки. Поскольку доступ к инженерным сетям так и не был предоставлен, у ТСЖ не было возможности своевременно провести необходимые работы, направленные на предупреждение возникновения аварийных ситуаций. В коробах были небольшие люки (20 × 20 см), которые не позволяли осмотреть и устранить повреждения трубопровода. ТСЖ пыталось получить доступ к общедомовому имуществу для проведения осмотра и необходимого ремонта, поэтому суд принял решение о том, что товарищество не виновно в затоплении офиса (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу № А12-25299/2013).
Суд постановил, что УО не виновна в нанесении материального ущерба владельцам затопленного канализационными стоками помещения, так как был доказан факт наличия коробов на канализационных стояках, следовательно УО не имела возможность осуществлять их регулярный осмотр (решение АС Челябинской области от 07.10.2015 по делу № А76-6938/2015).
Суд принял решение взыскать убытки с УО, понесенные собственником в результате аварийного затопления нежилого помещения. УО не смогла доказать, что владелец препятствовал доступу работников, проводящих мероприятия по осмотру и чистке канализации (решение АС Республики Татарстан от 30.06.2014 по делу № А65-8715/2014).
Суд обязал УО оплатить убытки, понесенные собственником в результате затопления его квартиры. Помещение пострадало из-за дефекта коммуникаций в квартире, находящейся этажом выше. Данную неисправность невозможно было выявить из-за прятавшего его декоративного короба. Суд постановил, что если бы УО должным образом следила за состоянием общедомового имущества, то смогла бы вовремя обнаружить и устранить дефект, из-за которого произошла авария (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу № А70-9361/2013).

Есть вероятность того, что суд, опираясь на материалы дела, признает одновременно вину и собственника, и УО в затоплении помещения.

Пример

Помещения были затоплены по причине выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк был спрятан под декоративным гипсокартонным коробом, который, безусловно, препятствовал доступу ремонтной бригады ТСЖ к канализационному трубопроводу для проведения технического обслуживания. Суд признал виновными обе стороны, так как собственник не обеспечил доступа к общедомовому имуществу сотрудникам ТСЖ, а товарищество, в свою очередь, не применило своевременных мер контроля (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу № А13-260/2015).

Если законный владелец квартиры отказывает в доступе УО к общедомовому имуществу (стоякам) для проведения планового осмотра или устранения аварии, то у УО нет других вариантов действий, кроме как подать иск в суд.

Пример

Суд принял решение удовлетворить иск УО, в котором организация требовала у владельца квартиры обеспечить доступ к общедомовому имуществу (стояку холодной воды), которое было упрятано под гипсокартоном. Суд выявил, что стояк неисправен и необходима замена его аварийного участка через перекрытие в вышерасположенную квартиру. УО сумела доказать суду, что нет возможности это сделать с использованием резьбовых соединений (по причине изношенности), необходимо проведение сварочных работ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.01.2012 № 33-1023/2012).

Подпункт «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг определяет, что: собственник жилого помещения в МКД обязуется обеспечивать доступ представителей исполнителя (включая работников аварийных служб) в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования с целью проверки качества и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ, для ликвидации аварий. В соответствии с данной нормой, а также с п. 10 Правил содержания общего имущества, Арбитражный суд Самарской области не удовлетворил иск собственника помещения, в котором тот требовал компенсировать стоимость разрушенной конструкции. Суд постановил, что установленный гипсокартонный короб не позволял осуществлять работы на общедомовых коммуникациях. Таким образом, устанавливая декоративные короба, собственник принимает на себя риск возможного их демонтажа при возникновении необходимости обеспечения доступа к общедомовому имуществу (решение от 02.04.2015 по делу № А55-25303/2013).

Передача общего имущества МКД в пользование третьим лицам

Почему провайдерам следует ограничить доступ к общедомовому имуществу

У операторов связи не должно быть полного доступа к общедомовому имуществу, так как в таком случае возникнут трудности у обслуживающих дом организаций. УО обязана содержать общедомовое имущество, но при неограниченном доступе к нему у третьих лиц выполнять подобные функции крайне затруднительно. Тем более что провайдеры используют как помещения, так и внутренние инженерные коммуникации.

Министерство связи РФ уже решает проблемы операторов, касающиеся доступа в МКД для предоставления услуг доступа в Интернет и связи.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) в феврале прошлого года разместили проект ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к информации» (далее - Законопроект). В данном Законопроекте описан порядок размещения оборудования связи в МКД с целью создания правовой базы для реализации доступа граждан к интернету и другим сетям.

У всех проживающих в МКД лиц есть право иметь доступ к интернету и к услугам связи, выбирать оператора, предоставляющего такие услуги, однако иногда у провайдеров возникают затруднения в возможности оказывать гражданам такие услуги. К сожалению, известны случаи небрежного отношения операторов связи к общедомовому имуществу МКД.

В интересах операторов предоставлять с минимальными препятствиями свои услуги тем собственникам, которые хотят их получать. Для удовлетворения потребностей обеих сторон необходимо использовать общедомовое имущество (помещения общего пользования, кабельные каналы для размещения оборудования и прокладки сетей) и иметь возможность подключения к внутридомовой системе электроснабжения.

К сведению . Концепцией Законопроекта не было решение проблемы доступа операторов в МКД для предоставления доступа в Интернет и к услугам связи в ущерб исправности общедомового имущества МКД, не заботясь о безопасности граждан и их имущества.

За безопасность общедомового имущества (систем и сетей) несут ответственность собственники помещений в МКД, они же его и содержат.

Провайдеры знают, что принимает решение об использовании общедомового имущества в МКД общее собрание собственников помещений данного дома (пп. 3, 31 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Это касается и отношения по использованию общедомового имущества интернет-провайдерами и операторами связи. Такие же выводы содержатся в определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 04.07.2016 № 304‑КГ16-1613.

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в своих интересах. В его обязанности входит содержание имущества, предотвращающее причинение вреда другим лицам. Об этом говорится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10‑П.

Преимущественным является право безопасного и благоприятного проживания граждан в МКД, а не право на получение информации. Операторы не должны портить общедомовое имущество.

Если на общем собрании собственников не принимали решения о порядке доступа к общедомовому имуществу, то УО не вправе сделать его свободным для провайдеров, предоставляющих услуги связи.

Достаточно часто возникают ситуации, когда провайдеры связи при проведении информационно-телекоммуникационной сети в МКД своими действиями наносят ущерб общедомовому имуществу, например:

повреждают несущие и ненесущие конструкции здания;
нарушают герметичность кровли;
нагромождают кабели и оборудование в помещениях общего пользования;
несанкционированно потребляют электроэнергию;
нарушают требования пожарной безопасности.

К сожалению, даже УО могут действовать неправомерно по отношению к общедомовому имуществу МКД: ограничивают доступ к имуществу провайдеров либо требуют платы за установленное в здании оборудование.

Такие действия УО препятствуют развитию здоровой конкуренции и увеличивают расходы провайдеров на предоставляемые ими услуги. Все это ведет к более высоким счетам, выписываемым пользователям, а также делает услуги связи менее доступными.

Основной целью деятельности Минкомсвязи РФ является обеспечение 80 % жителей страны возможности беспрепятственного доступа к интернету.

Для достижения данной цели министерство предложило в Законопроекте свести к минимуму правовые и административные барьеры, мешающие развитию инфраструктуры связи в МКД.

В Законопроекте говорится о том, что провайдерам неудобно получать разрешение на получение доступа к общедомовому имуществу МКД, тем более это препятствует реализации доступа граждан к сети Интернет (на основании ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ст. 153 и 15 Жилищного кодекса РФ).

К законопроекту прилагается пояснительная записка, в которой говорится, что в соответствии с действующими законами все провайдеры должны использовать принадлежащую им сеть связи для оказания услуг пользователям. То есть для подключения новых абонентов провайдеры должны подключать оборудование новых пользователей к своим сетям через абонентскую линию. Для этого после заключения договора между оператором и физическим лицом, проживающим в данном МКД, провайдер должен установить на объектах общедомового имущества (инженерные коммуникации, технологические помещения, стояки, кабельные шахты и т. п.) свое оборудование (средства связи и кабели связи).

Разработчики Законопроекта считают, что на данный момент право граждан на получение конституционного права доступности информации зависит от действий других собственников МКД и УО/ТСЖ.

Важно ! При принятии ФЗ необходимо брать во внимание особенности общедомового имущества, наличие которого добавляет собственникам количество обязанностей (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 31.05.2005 № 6‑П, от 22.04.2011 № 5‑П, определения от 16.04.2009 № 495‑О-О, от 24.12.2012 № 2353‑О и др.).

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД: как взыскать их с собственников

Мнение эксперта

Решение о предоставлении доступа провайдерам к общедомовому имуществу, которое могло бы устроить всех

Дмитрий Гордеев,

ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

Нельзя отстранять собственников от принятия решения о допуске провайдеров к общедомовому имуществу. Следует упростить процедуры созыва, проведения и оформления решений общих собраний.

В соответствии с пп. 3 и 31 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ для принятия решения о доступе к общедомовому имуществу иных лиц, необходимо собрать хотя бы 2/3 голосов от всех собственников жилья на общем собрании собственников помещений в МКД. Таким же образом должны определяться лица, которые от имени собственников помещений в МКД получат право на заключение соответствующих договоров.

снизить количество голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, с 2/3 до 1/2 (пп. 3 и 31 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
упростить процедуры созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

Важно! У жителей МКД должен быть доступ к интернету и к услугам связи, также они должны иметь возможность выбора провайдера. Однако это право не должно ущемлять другие права (на безопасные условия проживания и пр.). Данный Законопроект этого не предусматривает.

Процедуру проведения общего собрания можно упростить следующим образом:

размещать информацию о проведении общего собрания собственников на стендах МКД;
определять кворум и подсчитывать голоса проголосовавших постоянно действующей счетной комиссией;
сделать доступной информацию о количестве голосов для всех собственников (без раскрытия персональных данных);
перенести обязанности размещения электронного образца протокола общего собрания в ГИС ЖКХ с инициатора общего собрания на лицо, управляющее МКД.

Данные предложения были разработаны Фондом «Институт экономики города». Если их принять, то проводить общие собрания собственников помещений станет значительно проще, а также не произойдет отстранения собственников помещений от принятия решений о доступе к общедомовому имуществу в МКД.

Нельзя позволять провайдерам получать неограниченный доступ к общедомовому имуществу, так как это нарушит жилищные права собственников устанавливать порядок пользования общим имуществом.

В квартире, откуда жильцы уехали в отпуск, прорвало водопроводную трубу. Коммунальщики просто перекрыли весь стояк до их возвращения из отпуска, а как соседям жить без воды, никому нет дела!

В нашей жизни довольно часто можно столкнуться с такой ситуацией. Как поступить и что делать, когда в квартире авария, а жильцов нет дома?

После того, как стояк перекрыт, при отключении холодной воды в течение суток, а в случае отключения горячей воды- трех суток, работники управляющей организации должны разыскать хозяина квартиры или его координаты и сообщить об аварии. Так как весь подъезд все это время вынужден сидеть без воды, чаще всего сами жильцы прилагают максимальные усилия в поисках своего пропавшего соседа, чтобы он смог открыть дверь сантехнику.

Но, что делать, если за это время хозяина квартиры или его родственников с ключами найти не удалось?
Согласно букве закона, нельзя просто взять и вскрыть двери чужой квартиры. Причины для этого должны быть веские: угроза жизни, аварийная ситуация, стихийное бедствие, катастрофа, массовые беспорядки или пресечение преступления…
Теоретически прорыв труб в квартире является аварийной ситуацией, а это означает, что жильцам нужно поступить так:

необходимо подготовить обращение в обслуживающую организацию, с кратким изложением обстоятельств происшествия и просьбой о вскрытии затопившей вас квартиры.
такое же заявление рекомендуется направить в местный отдел полиции, либо к участковому.

Дело в том, что в соответствии с законом «О полиции» сотрудникам органов внутренних дел предоставлено право входить в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан. Для этого должна быть веская причина, например угроза жизни или здоровью граждан, либо их имуществу.

Важно помнить, что процедура вскрытия двери аварийной квартиры должна проходить под контролем участкового уполномоченного полиции и при участии уполномоченного представителя управляющей организации и двух свидетелей. После вскрытия входной двери, работник управляющей организации обязан опечатать вход в другие комнаты, для предотвращения несанкционированного доступа и возможного факта хищения имущества.

Далее сотрудниками УК составляется акт вскрытия квартиры. В нем точно указывается, по какой причине происходило вскрытие замков в двери, и описываются все повреждения и выполненная работа. Желательно сфотографировать место аварии или производить видеосъемку всего процесса. Подписывается акт участковым, сотрудником УК и свидетелями. После проведения работ в квартире остается копия акта, а входная дверь квартиры блокируется и опечатывается. Для этого чаще всего дверь и косяк оклеивается при помощи бумажной полоски, на которой находится дата вскрытия квартиры, печать, координаты УК.

Если при вскрытии квартиры замок был сломан, то устанавливается новый замок. После этого дверь опечатывается, а ключи хранятся в УК до появления хозяина. Если новый замок устанавливала управляющая организация, то она может за это потребовать компенсацию. После устранения аварийной ситуации подачу воды по стояку можно возобновлять.

Однако, на практике никто не хочет связываться с этой сложной процедурой вскрытия чужого жилья. УК и ТСЖ прибегают к таким методам крайне редко, боясь возможных последующих обвинений со стороны собственников квартиры.

И в полиции свои сложности - прорыв труб в квартире не относится к обстоятельствам чрезвычайного характера, т. к. может быть устранен без проникновения в квартиру путем перекрытия стояка, и участковые на этом основании отказывают во вскрытии таких квартир.
То есть, вскрытие чужой квартиры возможно, но хлопотно - четкого механизма, как поступить в этой ситуации нет, поэтому единственный полностью законный и четкий способ вскрыть чужую квартиру - получить решение суда, но на это требуется время, а самостоятельно вскрывать соседские владения - уголовное преступление.

В то же время в случае, если УК не предпринимает никаких действий по розыску собственников и устранению аварийной ситуации, то вы имеете право написать на нее жалобу в надзорные органы. (Перед этим не забудьте написать письменное заявление в УК с требованием зафиксировать факт непредоставления услуги, устранить аварию и произвести вам перерасчет).

Любой из жителей многоквартирного дома может столкнуться с очень неприятной ситуацией под названием: залив, залитие, протечка, потоп и т. д.

Причины таких непредвиденных и очень неприятных ситуаций могут быть разными. Хорошо если сразу удается установить виновника и причину залития вашей квартиры и пообщаться с ним или с ней.

Обычно в таких ситуациях виноваты сами жильцы верхних этажей, которые перестали следить за своей сантехникой или установили не качественную. Реже виновницей «торжества» является Управляющая компания.

Но иногда виновника залития установить удается, а ликвидировать саму причину, нет. Например, сосед с верхнего этажа, в квартире которого что-то прохудилось или прорвало, уехал отдыхать в жаркие страны или проживает в другом месте.

Сантехники УК решают такие вопросы просто – они перекрывают стояк ГВС или ХВС, а иногда оба сразу. Все зависит от интенсивности течи в вашей квартире. Если течь не значительная и не принесет вреда вашему имуществу, то можно подождать, пока не объявится виновник. А вот если льет со всех щелей, то без отключения стояков не обойтись. В итоге на неопределенное время без холодной или горячей воды остаются все квартиры расположенные по стояку.

Обычно в поисках пропавшего хозяина квартиры УК участия не принимает. В большинстве случаев пропавшего соседа или его родственников розыск проводят председатели ТСЖ, ЖСК, старшие по дому, подъезду или сами жильцы т.к. сидеть без воды долгое время удовольствия не приносит.

В крайнем случае, УК пригонит бочку с питьевой водой или выведут шланг из подвала для подачи холодной воды.

Если поиски результата не принесли, то по истечению 3-10 дней принимается решение о вскрытии квартиры, в которой произошла авария. УК очень неохотно идут на такие меры т.к. проникновение в квартиру без согласия и отсутствия собственника подпадает под статью Уголовного кодекса. Поэтому, если собственник квартиры не находится, УК тянут со вскрытием до «последнего» или до тех пор, пока жильцы у которых отсутствует вода не взбунтуются.

И все же в случае аварии вскрыть квартиру на законных основаниях можно. Существует несколько правовых документов:

— Постановление Правительства РФ №354.

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии.

— Постановление Госстроя №170.

Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования при аварии в системах ГВС и ХВС как «немедленно».

НАСЛЕДСТВО

ДОЛИ В КВАРТИРАХ – это далеко не комнаты в коммуналке. Определение доли в квартире, выделение доли в квартире, продажа доли квартиры.

Займ под залог доли квартиры

Продажа доли в квартире

Дарение доли квартиры

Доля в квартире: обойдёмся без судов

Доля квартиры: кто на самом деле волк, а кто Красная шапочка?

Квартирные рейдеры. Кто на самом деле квартирный рейдер?

Раздел дома

Продажа доли в однокомнатной квартире

Доля в квартире: купить долю в квартире?

Иудушка хочет жалости или рассказ на детекторе лжи (правды). История про ДОЛИ КВАРТИРЫ

Желание захватить чужую долю квартиры ведёт к судам: Тимофеевой Наталье Владимировне теперь грозит уголовная ответственность

Обвиняемая по статье 129 Уголовного кодекса РФ Епищева Оксана Вячеславовна разыскивается полицией. Желание захватить чужую долю квартиры привело к этому

Программа телеканала НТВ ОЧНАЯ СТАВКА во главе с ведущим Андреем Куницыным, зарабатывая деньги, нарушает закон о СМИ. Каждый хочет урвать денег на теме про доли в квартире

Проблемные квартирные доли в жизни и в сюжетах СМИ

Доля квартиры. Мы помогаем продать долю квартиры с проблемой.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА о запрете принудительного выкупа незначительной доли в квартире

ПРОДАЖА ДОЛИ КВАРТИРЫ

Доля в квартире: Как правильно продать или купить долю квартиры

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: принудительный выкуп незначительных долей больше в России невозможен! Новая судебная практика

Здравствуйте! У меня вопрос по ЖКХ. Дело в том, что я проживаю в многоквартирном доме. В нашем подъезде 9 этажей. В пустующей квартире на 4-м этаже прорвало трубы и затопило соседей до 1-го этажа. УК приехала и отключило воду по стояку (холодную и горячую). Таким образом, 9 квартир осталось полностью без воды. УК и участковый отказываются вскрывать квартиру, чтобы устранить течь без владельцев. Предлагают жильцам дома искать владельца квартиры. Но дело в том, что владелец фактически проживает в другом регионе, и найти его не представляется возможным. Что можно сделать в такой ситуации? Можно ли вскрыть квартиру без владельца? И обязана ли УК предоставить нам подвоз воды? Можно ли вскрыть квартиру по решению суда?

Здравствуйте. Ситуация спорная. Действительно проникновение в чужую квартиру без согласия ее собственника трактуется как уголовное преступление, так как изложено в ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ жилье является неприкосновенным, и никто не имеет права проникать в него без воли тех лиц, которые в нем проживают. Ограничение права на такую неприкосновенность может предоставляться в силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, а также различным ФЗ. Так, согласно п.3 ст. 3 ЖК РФ взлом чужой квартиры не будет считаться преступлением, только в том случае если он был совершен ради спасения жизни граждан, а также их имущества, для обеспечения безопасности при авариях и других ЧС. При этом аварию нельзя ликвидировать иным методом, а только с помощью вскрытия квартиры, также размер вреда при вскрытии квартиры, не должен превышать ущерба, нанесенного аварией. Кроме этого, Согласно ч.3 ст. 15 Закона РФ « О полиции» участковый вправе проникнуть в чужое жилое помещение для спасения жизни людей, а также их имущества. Как правило, в подобных ситуациях вскрытие дверей происходит работником УК или сотрудником МЧС, в присутствии участкового, а также двух понятых. Далее сотрудниками УК составляется акт вскрытия, проводится устранение аварии, а входные двери опечатываются. Также квартиру можно вскрыть по решению суда, но скорее всего в судебном порядке этот вопрос будет решаться долго. Согласно Постановлению правительства РФ № 354 при аварийной ситуации холодная вода не может отключаться более чем на 8 часов, кроме того на время проведения каких-либо ремонтных работ УК должна обеспечить вас водой. Следовательно, если Управляющая компания не проводит устранение аварийной ситуации, не осуществляет розыск собственников квартиры, а также ограничивает поставку холодной воды на период более 8 часов за месяц, то вы вправе обратиться с жалобой в надзорные и судебные органы.